25 de junio de 2019
Redacción Publimetro |

'Áreas Mínimas en Barranco', por Jorge Sánchez Herrera

Barranco era uno de los distritos en los que se podían construir departamentos pequeños (30-40 m2). Por eso, este distrito se volvió un imán para el desarrollo inmobiliario.

'Áreas Mínimas en Barranco', por Jorge Sánchez Herrera Barranco era uno de los distritos en los que se podían construir departamentos pequeños. (Foto: Félix Ingaruca / El Comercio)

Jorge Sánchez Herrera – Nómena Arquitectura
Arquitecto/Urbanista
jorge@nomena-arquitectos.com

En incontables columnas anteriores he criticado las ordenanzas que “inflan” los requerimientos de áreas mínimas de los departamentos nuevos. Existen zonas en San Isidro y Miraflores en las que un departamento de un dormitorio debe tener mínimo 100 m2. Algo absurdo, si tenemos en cuenta que, en las principales capitales del mundo, los mínimos oscilan entre 30 y 40 m2, tamaños suficientes para una persona o una pareja.

El problema de las ordenanzas es que, al limitar las áreas, están controlando el precio mínimo. Así, lo que realmente limitan es la cantidad de población que puede acceder a ellos en un acto abiertamente discriminatorio. Barranco era uno de los distritos en los que se podían construir departamentos pequeños (30-40 m2). Por eso, este distrito se volvió un imán para el desarrollo inmobiliario, que muchas veces resultó bastante agresivo, como en el caso de la Avenida Grau, frente al Estadio Gálvez Chipoco.

En su afán de retomar el control, la nueva gestión municipal de Barranco ha determinado que las nuevas áreas mínimas serán de 60 m2 para un departamento de un dormitorio, 75 m2 para uno de dos y 90 m2 para uno de tres. Más allá de que las nuevas áreas me parecen medianamente razonables, me quiero detener en el motivo que da el nuevo alcalde –el arquitecto José Rodríguez– para el cambio. “Con esto buscamos regular la densidad. La altura no puede regularse porque forma parte de un parámetro que la Municipalidad de Lima tiene que aprobar”, ha dicho en una reciente entrevista en Semana Económica.

Antes he sostenido que los dos parámetros más importantes para desarrollar la ciudad deberían ser la morfología y la densidad. Es decir, qué forma quiero que tengan los edificios y su repetición formando calles, manzanas y barrios; y cuanta gente debería vivir en esos barrios de acuerdo con la accesibilidad que tienen a infraestructura, servicios y transporte. Lo racional, económico y ecológico es que más gente viva allí donde hay más servicios. Pero dentro de esa silvestre manera en que se dividen los roles entre los municipios distritales y el metropolitano, también se dividen las competencias sobre el manejo de la morfología y la densidad. Los distritos deciden sobre retiros, retranques y cerramientos a nivel de calle, y pueden controlar las áreas mínimas de departamentos; pero es Lima Metropolitana la que finalmente aprueba el área libre y la altura. Por tanto, resulta muy difícil (pre)definir la futura forma que queremos que tenga la ciudad y cómo queremos distribuir a la población en sus barrios.

La decisión de Barranco me parece una alerta (o quizás un grito desesperado) sobre la manera en que estamos construyendo la ciudad. Porque si fuese una sola autoridad la que definiese cuántas personas deberían vivir en el eje de la Avenida Grau y cuál es el perfil urbano que debería tener en diez años, probablemente no habría ningún problema en seguir permitiendo departamentos de 35 m2, tal y como sucede en el resto del mundo.

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